「共に豊かになる」という目標の下の不動産の役割：居住、保障、再分配

持続的な脱レバレッジ化、脱投資化を経て、不動産産業は民生属性への回帰を加速している。

8月17日、中央財経委員会の第10回会議が開催され、共同富裕化の着実な促進問題を研究し、重大な金融リスクの防止・解消、金融安定発展のための取り組み問題を研究した。

会議の公告の中で、不動産に直接関連するものは1つだけで、つまり「住宅供給と保障システム」を完備している。しかし、我が国の住民生活の中で最も重要な大口資産として、不動産の業界の位置づけと政策の導きは、「共同富裕」目標の実現にとって重要である。

ここ数年来、居住属性への回帰を目標とした「不動産の不炒」は、我が国の不動産規制政策の重要な目標であり続けている。最近、この目標は民生の保障と所得分配の調節の方向にさらに伸びている。これは「住居不炒」の内包の深化と着地と見ることができ、また将来の業界の行方を大きく決定することができる。

その背後には、2つの重要な政策の脈絡が広がっている。第一に、昨年末以来、直接税の比重を高め、所得分配を調節するための不動産税改革が頻繁に言及されている。第二に、保障性賃貸住宅を含む住宅保障システムの構築は、かつてない戦略的な高さに言及されている。

民生に復帰する.

不動産は最近20年間で急速に我が国の家庭の主要資産となった。1998年の住宅改革がスタートして以来、我が国の不動産市場は急速に発展し、1人当たりの居住面積も明らかに改善された。

国家統計局のデータによると、2018年までに都市部住民の1人当たり住宅建築面積は39平方メートルで、1978年より32.3平方メートル増加した。農村住民1人当たりの住宅建築面積は47.3平方メートルで、1978年より39.2平方メートル増加した。

この過程は住宅価格の急速な上昇にも伴っている。新世紀以来、不動産市場は少なくとも5つの上昇周期を経て、住宅価格が上昇すると同時に、投資と投機感情が一度台頭し、市場の非理性的な昇温を推進する重要な力となった。

実際、2014年以降、我が国は不動産需給のバランスポイントを歩んでおり、不動産市場の全面的な大幅上昇の基礎はすでに存在していない。規制当局も投機や投資を抑制するためのさまざまな手段を講じているが、市場が何度も急騰している「教育」の下で、このような需要の衝動はずっと存在している。

2016年末、監督管理部門は初めて「家は住むためのものであり、炒めるためのものではない」（つまり「家は炒めるかどうか」）を提案し、政策の方向性の上で家の居住属性に回帰した。今まで、このコントロールの力と範囲はいずれも増加しており、ここ5年のコントロール周期も空前で、特に土地、金融供給端の力は、レバレッジを取り除くと同時に、投資投機需要を絶滅に近いものにしてきた。

しかし、8月18日、自然資源部傘下のある研究機関の責任者は21世紀経済報道記者に、その上で「共同富裕」を語るなら、解決すべき問題があると述べた。

彼は、過去数年来、ビル市の規制政策の重点は伝統的な不動産開発分野にあり、中古住宅、賃貸、保障住宅などの関連分野の規範を強化する必要があると述べた。特に「賃貸買収合併」の枠組みの下では、賃貸住宅（特に政策的賃貸住宅）の建設にはまだショートボードが存在する。

一方、構造的な需給不均衡の問題は依然として存在し、住民の資産的収入の分化を招いている。

所得分配の調整における不動産の役割は無視できない。中央銀行が2020年に発表したデータによると、中国住民の住宅資産が家庭総資産に占める割合は59.1%で、米国住民の家庭の28.5ポイントを上回った。住宅はすでに我が国の住民家庭の主要な資産となっている。

貝殻研究院の許小楽首席アナリストは21世紀経済報道に対し、不動産は家庭資産の増加をもたらしたが、分配ムラも現れたと述べた。不動産の富の付加価値効果に基づいて、過去にほとんどの家庭は家を買うことで家庭の富の蓄積と付加価値を実現した。しかし、高い住宅価格の下で、一部の中低所得家庭は家を買うことができず、その資産を得ることができず、賃貸住宅はさらに支出負担を強めている。この点から見ると、分配ムラが激しくなっている。

IPG中国の首席経済学者である柏文喜氏も、近年、教育や医療などの資源が借家ではなく（購入した）不動産に付加されることが増えており、同様に社会資源の分配が不均一になると考えている。

許小楽氏は、「共に豊かになる」という目標の枠組みの下で、不動産はより多くの「基本的な居住を保障し、居住条件を改善する」民生の位置づけになると述べた。

政策の脈絡

昨年末から、不動産税改革と住宅保障システム建設の2つの政策脈絡が注目に値する。

2020年12月23日、財政部の劉昆部長は人民日報で「現代財税体制の構築」という一文を発表し、「立法の先行、十分な授権、段階的な推進」という原則に基づき、不動産税の立法と改革を積極的かつ穏当に推進すると述べた。文章は、不動産税の立法と改革を通じて、直接税体系を健全化し、直接税の比重を徐々に高め、それによって収入分配を調節する役割を達成することができると考えている。

2021年に入り、「不動産税」が再び頻繁に取り上げられるようになった。3月24日、国務院の韓正副首相は財税工作座談会を開き、財税政策研究の3つの重点を提出した。その1つは不動産市場のコントロールを改善することである。

5月6日、劉昆氏は「質の高い発展に有利な現代財税体制の確立と健全化」という文章を発表し、不動産税の立法と改革を積極的かつ穏当に推進することを改めて強調した。5月11日、財政部、全国人民代表大会常務委員会予算工委員会、住建部、税務総局は北京で不動産税改革試行工作座談会を開催した。

現行の「不動産税」とは異なり、不動産税は単一の税種ではなく、不動産取引、保有などの各段階をカバーする税体系である。不動産税改革の目的の一つは、保有部分の税収を増やし、所得分配を調節することにある。多くの回答者は、不動産税は試験的に先行して推進される可能性があり、その導入はすでに弦の上にあると考えている。

住宅保障システムの建設は、同様に最近の政策力の重点である。今年4月30日に開かれた中央政治局会議は、保障賃貸住宅と共有財産権住宅の供給を増やすと指摘した。

国務院弁公庁は6月、「保障性賃貸住宅の発展加速に関する意見」を印刷、配布し、公共賃貸住宅、保障性賃貸住宅、共有財産権住宅を主体とする住宅保障システムの整備を加速させ、保障性賃貸住宅の基礎制度と支持政策を明確にした。

韓正氏は22日、保障性賃貸住宅の発展加速と不動産市場のコントロールをさらに強化するためのテレビ電話会議を主宰し、人口の純流入を重点とし、都市の主体的責任を実行に移し、保障性賃貸住宅の発展を加速させることを強調した。

新しい住宅カテゴリーとして、保障性賃貸住宅は主に条件に合致する新市民、若者などのグループの住宅難問題を解決し、建築面積が70平方メートルを超えない小戸型を中心に、賃貸料は同地域の同品質市場賃貸住宅の賃貸料を下回っている。最近、複数の都市が賃貸住宅建設計画を発表し、計画によると、この住宅品類は大量に発売され、住宅保障システムは急速に整備され、市場の供給構造を大幅に変えることが期待されている。

「共同富裕」の視点に立つと、不動産政策にはまだ一定の延長余地がある。

許小楽氏は、将来の不動産規制は引き続き「不動産は炒めない」、「3線4段階」、不動産ローンの集中度管理、経営ローンの規則違反による不動産市場への参入などのレバレッジ手段及び購入制限、ローン制限、販売制限などの規制手段を堅持し、投資投機行為を取り締まり、住宅価格を安定させることで、ほとんどの家庭が住宅を購入でき、よく住むことができるようにすると考えている。

柏文喜氏は、不動産に関する遺産税と贈与税も調整を迎えるか、不動産賃貸に関する税収も急速に進む見込みだと指摘した。