渦巻きの中の黄其森

「現在は85%近くのプロジェクトがもう復活しました。この年、金融機関はいくつかの時間を与えてくれました。しかし、プロジェクトは蓋をしてこそ価値があり、危機を解消することができる。ここに止まると何の価値もない。ですから、今私たちの一番重要な仕事は復職と出産です。最近、泰禾グループの黄其森会長は21世紀の経済報道記者に会社の現状を話しています。

当日、黄其森さんはスカイブルーのポロシャツ、ダークグレーのジャージを着て、気持ちがとてもリラックスしました。一年前に比べて、黄其森の両鬢は白髪が多くなりましたが、精神状態は相変わらずよくて、相変わらず話が上手です。

泰禾が債務危機に陥った一年余り、黄其森は公の場に姿を見せませんでした。この間、彼は金融機関と密接に交流しながら、債務の延長を求めました。復産を推進しながら、プロジェクトに頻繁に「監督戦」します。

今年以来、泰禾は続々とプロジェクトの復旧のニュースが伝えられました。しかし、一部の債権者は泰禾との合意に失敗しました。これも万科がこれまで正式に出資していない主な原因です。昨年7月、万科は株に入る方式で泰禾を援助すると発表しましたが、3つの先決条件を設けて、債権者と合意したのはその一つです。

それだけでなく、泰禾の会社債「H 8泰禾01」が最近違約して、再度悲観的な気分をもたらしています。

黄其森は明らかで、問題の解決は一朝一夕ではないが、彼の自信は回復し始めた。今年7月、泰禾の内刊「泰客会」が復刊され、黄其森は「泰禾の情勢と任務」という署名記事を発表しました。泰禾は「山道に登り始めた」と述べ、会社の「二次創業」の見通しを展望しています。

黄其森さんも泰禾の過去を考えています。「客観的に言えば、急速に拡大していく過程で、管理などの面ではついていけませんでした。」このような反省は彼の身を切る痛みから源を発して、今見たところ足りないのがタイムリーで、しかし現段階の泰禾にとって、依然として積極的な意義があります。

借金の渦中にある黄其森は、絶命を試みている。

「一生懸命に」

今年以来、黄其森さんは大量の時間と精力をプロジェクトの現場に費やしました。彼は複数のプロジェクト現場に行き、復産を促しながら品質を管理しています。彼はプロジェクトの多くの細部について提案し、完璧に納品するように努力します。

泰禾の公式の話によると、今年7月末までに、泰禾はすでに数十のプロジェクトが復活しました。総項目数の85%です。

債務危機が発生して以来、泰禾のプロジェクトは一時、広範囲にわたって操業停止しました。その中には疫病の影響がありますが、金融機関の取り付けに加え、一部の株主、組合側に退意が芽生え、プロジェクトの状況が急速に悪化し、一部のオーナーも各種の方式で圧力をかけています。

この間、数軒の不動産企業と機構が黄其森と接触し、出資事項を協議しましたが、各種の原因で合意できませんでした。

泰禾と万科の接触は昨年5月から始まった。数回の交流後、万科は条件付きで泰禾に出資することを決め、すぐに泰禾と債権者との交渉に介入した。去年の下半期、黄其森は金融機関と密集して交流して、多くの場合万科の人が出席します。交渉を便利にするために、彼は北京の金融街のホテルに常駐していました。

今年の上半期には、ほとんどの金融機関が債務の期限を延長することで合意し、一部の機関がローンの利率を優遇することもできます。資金の圧力が緩和されるにつれて、泰禾のプロジェクトも続々と復活し始めました。

復員はすぐに業績とキャッシュフローをもたらすことができません。最近、泰禾の債務は期限を過ぎても規模が増えています。しかし、黄其森は一年前に比べて、泰禾は債務の泥沼から這い出していると考えています。会社の運営もだいぶ安定しました。前の「人の心の動き、仕事が進まない」状態ではないです。

黄其森さんは「今の泰禾は、泥沼の沼から一生懸命抜け出しているところです。」だから、复工复产はくれぐれも油断してはいけません。

「債務者」たちも泰禾の動向に注目しています。黄其森さんはよく金融機関から電話をもらいます。記者と話しているうちに、黄其森さんは金融機関から電話を受けました。

泰禾と金融機関の交渉は全体的に順調です。黄其森氏によると、いくつかの金融機関は当初、泰禾が提示した条件を受け入れられなかったが、不動産業界のシステム的リスクが次第に暴露されるにつれて、これらの機関も期待を下げている。

しかし、これまでのところ、一部の金融機関が合意に至らなかったことがあり、泰禾もこのためにいくつかの法律訴訟に直面しています。黄其森氏は、確かに泰禾の違約が先にあったと認めましたが、金融機関の理解を得て、現実的な観点から問題を解決することを期待しています。

現在の状況に対して、黄其森さんは「持久戦」の準備をしています。異なったプロジェクトは異なる解決策を取って、一歩ずつ歩くのは難しいですが」

反省と救済

2017年およびその前に、泰禾は頻繁に公開市場で土地を持っています。高打方式を高く掲げて大規模にしますが、その後は土地を持って急停車します。2019年には、泰禾の債務問題が表面化し始めました。当時は機関と企業が黄其森と買収交渉をしていましたが、まだ結果が出ていません。翌年、債務問題が顕在化し、泰禾は正式に引戦の道を歩んだ。

黄其森から見れば、債務問題の伏線はとっくに埋まっています。

「2017年にこの問題を意識しました。大股になりました。管理が追いつけません。」黄其森さんによると、当時泰禾は一気に二十あまりの都市に拡張して、人材が非常に不足していました。管理上、当時の泰禾は大規模な企業と比べても差がありました。

当時、管理層も風を吹き始め、不動産業界のシステムリスクに注目し、不動産企業にレバレッジを制御するよう要求しました。黄其森もこの信号をキャッチしました。

黄其森氏によると、泰禾は2018年から調整を開始し、主に3つの方面に反映されている。2.環京エリアから退出する；3.投資リターンのサイクルが長い旧修正プロジェクトを終了します。当時、泰禾は「精兵略政」とも言い、黄其森は「実質的には撤退しています」と語っていました。

レバレッジを下げるため、2018年と2019年には、タイタニアはまた千億規模の債務を返済しました。この債務がまだ返済されていないなら、タイヨウは今日はまったく機会がないです。

しかし、これはまだ問題を完全に解決することができません。様々な理由のため、泰禾傘下の一部のプロジェクトの販売は予期に達しておらず、十分なキャッシュフローをもたらすことができませんでした。2020年、新型肺炎の流行が爆発し、販売がさらに影響を受け、債務問題の爆発の引き金となった。

業界は泰禾の核心を「急速拡大中の管理暴走」としている。記者とのコミュニケーションの中で、黄其森さんも何度も「管理」という言葉を使っています。これは明らかに彼の身を切る痛みになります。数年前、泰禾は高給でプロのマネージャーを雇っていましたが、一部のプロのマネージャーはプロジェクトの獲得に誤審があり、プロジェクトが停滞し、資金の使用効率も低下しました。高給养廉の初志が実現できず、泰禾の管理パターンも依然として粗放で、黄其森さんはがっかりしています。

一つの細部は泰禾のプロジェクト施工者が分散しており、統一管理に不利です。再生産の中で、会社は大量の精力を使って異なっている施工者と疎通して、最後にやっと現在の再生産の局面に助力します。

今、多くの高級職業のマネージャーはすでに泰禾を離れて、黄其森は以前にない投入の程度は自ら管理をつかんでいます。昨年末以来、黄其森は人員、プロジェクトに対して“ダイエット”を行いました。現在の「二次創業」の中で、彼は直接に戦略、運営、製品などの各一環を制御するだけではなく、グループ—地域—プロジェクトの「三級管理制御」をグループ—都市会社の「二級管理制御」に変えました。

黄其森を喜ばせたのは、泰禾で最も困難なこの年に、高管理チームは安定を維持し、困難な解決に役立つということです。

黄其森のコントロール措置は初めて効果が現れました。今年上半期は、泰禾の損失額が前年同期より大幅に縮小した。「主な原因は、会社が各種費用と固定コストを厳しく管理していることにある」。

「小さくて美しい」理想

「二次創業」は黄其森が今年初めに提出したもので、士気を鼓舞するだけでなく、会社の将来発展に対する戦略的な構想も含まれています。

現在、プロジェクトの復工状況は良い方面に発展しています。万科も泰禾の管理の向上を助けています。会社はだんだん安定しています。黄其森の考えによって、次第に活動した後で、泰禾は一部のプロジェクトを放棄して、そして段階的に戦線を縮小します。

私達は最後に10の都市まで後退するかもしれません。北に行くと、南京、蘇州、杭州、そして故郷の福州と厦門が広くて深いです。黄其森氏によると、製品の位置づけにおいて、未来泰禾は主に「ハイエンドの逸品」を作るという。規模は「300億から500億まで」。

黄其森のロジックは、「中国には4億中産があり、将来的には改善型需要の空間が大きい」ということです。

この計画によって、泰禾はハイエンドの製品を専門にする「小而美」の不動産企業になり、「ハイエンド改善」の細分市場を専攻することになります。

今の現状を考えると、この構想が実現するのは容易ではない。しかし、黄其森氏は「泰禾にはこの遺伝子がある」と考えています。近年、泰禾は「庭系」の製品を中心に、複数の都市で複製されています。黄其森氏によると、泰禾は不動産産業の中国式製品ブームを牽引し、不動産サービスの水準も第一で、これはすでに会社の核心競争力になっています。

一方、黄其森氏によると、泰禾は中心の第二線都市で3000億円を超える貨物の土地備蓄があり、「土地代金はほぼ全部支払いました」という。これも将来の発展のために基礎を作った。

しかし、再起は容易ではない。まだ決まっていない債権者交渉を除いて、今回の危機は泰禾のブランド価値に対する影響も無視できません。

このため、黄其森は部屋を引き渡す時に、泰禾の商品とサービスは全部オーナーの予想を超えて、債務危機による口コミ損失を補うことを要求しています。同時に、泰禾も製品の整理を始めました。また、施工企業を選び直して、高回転と高レバーに別れを告げた後、製品の製造にもっと細かいことを求めています。

幸いにもいくつかの再販売を開始したプロジェクトはすでに新たなブレークスルーを獲得しました。特に北京、福州のプロジェクトです。泰禾内刊によると、北京金府大院では最近、家族が四セットを一度に買うケースが出てきました。これらのニュースは皆黄其森の自信を奮い起こしている。

実際には、受動的な黄其森に深くはまり、製品を作ることは、彼が主導的にコントロールできる数少ないことの一つであり、泰禾が「寝返りを打つ」かどうかの重要な取っ手でもある。

最近、黄其森さんはよく設計チーム、マーケティングチーム、ブランドチームを持って会議します。黄其森さんは、今は大変ですが、会社が一番難しい時に比べて、だいぶ良くなりました。

今回は渦の中の黄ケ森が奇跡を起こすことができますか？